네온 브랜드 + 언플래쉬
정부가 아파트 준공 후 집값이 15억원을 초과하더라도 중도금 대출 범위 내에서 잔금 대출을 허용하기로 했습니다.
현재 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 전면 금지돼 있습니다.
8월 이후부터 생애 첫 주택 구입자에 대해 주택담보대출비율(LTV)도 6억원 한도로 80%까지 허용할 방침입니다.
즉 올 하반기부터는 청약시장에서 주택담보대출을 받는데 따른 제약이 거의 사라지게 됩니다.
분양가 높은 아파트의 경우 자금이 부족해 청약을 포기하는 신청자가 감소할 것으로 예상됩니다.
분양가 낮은 아파트에 청약 경쟁이 과열되는 현상도 다소 누그러질 전망입니다.
naomish, 처출 앤스플래시
생애최초 신청자 대출은 숨통이 트입니다…대출금지선을 없애고 DSR은 적용하지 않습니다.
현행법상 아파트 분양가 9억원을 넘으면 중도금 집단대출이 전혀 불가능합니다.
아파트가 준공된 후 가격이 15억원을 넘는 주택에는 잔금대출이 나오지 않습니다.
올해부터 입주자 모집공고를 낸 단지는 잔금대출 시 개인별 DSR 규제도 적용합니다.
하지만 앞으로는 수분양자 자금 조달에 길이 열릴 전망입니다.
예를 들어 분양가 9억원 미만 아파트를 생애최초 무주택자가 분양받을 경우 지역에 관계없이 LTV가 15억원 한도 내 80%까지 적용되고, 이 주택이 준공 후 6억원 이상으로 가격이 올라도 중도금 대출 범위 내에서는 잔금 대출이 허용됩니다.
또 잔금대출을 받을 때는 개인별로 강화된 DSR 규제(40%)도 적용되지만 중도금대출에서는 적용되지 않습니다.
이와 함께 금융위는 총부채상환비율(DTI)·DSR 산정 시 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에만 소득합산을 허용했지만 주택담보대출이 있더라도 소득 및 부채를 합산할 수 있도록 개선하기로 했습니다.
요금구매,아내+픽사베이
그동안 분양가 15억원 미만인데 아파트 준공 후 시가 15억원을 초과할 것으로 예상되는 사업장의 경우 금융사들이 이주비·중도금 대출 취급을 거절하는 사례가 있었습니다.
어느 정도 자금력을 갖춰 청약에 당첨된 수분양자가 대출을 받기 어려워 청약을 포기하는 사례도 많았습니다.
올 상반기만 봐도 서울에 분양한 민간 아파트 9곳 중 6곳이 미달됐습니다.
강화된 대출 규제의 영향으로 보입니다.
강북 미아동의 ‘한화 포레나미아’, 강북수우의 ‘칸타빌 물소팰리스’, 관악구 봉천의 ‘서울대입구역 더하이브센트럴’, 도봉구의 ‘창동 다우아트리체’ 등이 미분양에 따른 무순위 청약이 이뤄졌고 일부 단지는 할인분양에 나서기도 했습니다.
랄프케이돈, 차+앵구스플래시
3월 분양한 서울 강북구 물소동”칸타 빌딩 물소 팰리스”은 총 216가구 중 195가구가 미분양으로 되었습니다.
그 뒤 4차례의 순위 청약을 받았으나 여전히 아직 물량이 남아 있습니다.
결국 시행사 측은 최초 분양 가격보다 약 10% 낮추고 할인 분양을 결정했다.
지난해 8월 분양한 서울 관악구 신림동의 “신림 스카이”는 최초 분양 당시 평균 23-1의 경쟁률을 기록했지만 43가구 중 27가구가 분양권을 포기했어요.시공사 측은 올해 6월까지 마구 순위 청약을 잇달아 했는데 매진할 수 없었습니다.
반면 분양 가격이 싼 공공 분양 아파트에는 청약자가 크게 모였습니다.
올해 5월 경기도 시흥시에서 분양한 “e변 항센 시흥 장峴 퍼스트 토베 뉴”는 67가구 모집에 1만 2726건이 접수됐으며 1순위 평균 무려 189.94배의 경쟁률을 기록했습니다.
”힐 스테이트 검단 웰카운티”은 575가구 모집에 4만 6070명이 몰려들어 1순위 평균 80.12대 1을 나타냈습니다.
이와 함께”파주 운정 디에톨에듀타웅”(47.99-1),”신 용지우에루웅죠은 신도시”(37.26-1),”제일 풍경 국채 특검단 Ⅱ”(30.31-1)등 공공 택지 아파트 경쟁률이 많았습니다.
비니시우스를 손에 넣은 안스플래시
분양가 싼 단지 청약과열 해소 미흡 기존 주택도 대출규제 완화해야
정부의 이번 개편안에 따른 일부 아파트에만 청약 경쟁이 심해지면 양극화 현상이 다소 완화될 것으로 예상되지만 분명한 한계도 있습니다.
현재의 잔금 대출 완화 대책은 분양 가격이 9억원 미만의 주택이 준공 시점에 이르고 15억원을 넘어선 경우에만 한정됩니다.
분양 가격이 9억원 이상이면 중도금 대출이 전혀 불가능하지만 이 규제는 여전히 유효합니다.
최근 집값이 하락하고 있어 현재 9억원 이하에서 분양한 아파트가 준공 시점까지 2~3년까지 15억원 이상 가격이 오를지도 미지수입니다.
기존 주택에 대해서는 여전히 15억원의 대출 금지선을 유지하고 개인별 DSR규제가 강화됐다는 점도 한계와 분석됩니다.
새 아파트 공급이 늘어나더라도 분양 가격이 낮은 일부 단지 만큼 청약자가 지나치게 몰릴 가능성이 높다는 것입니다.
무주택 서민의 내 집 마련 기회가 확대하지 않을 가능성도 있다는 우려가 나오고 있습니다.
정부가 분양가 상한제를 완화함의 근본 취지는 “로또 청약”등을 없애고 청약 시장을 정상화하겠다는 것이므로 이를 제대로 실행하기 위해서는 자금력 있는 사람들은 대출 규제 완화 정책이 반드시 뒤따라야 합니다.
그러나 여전히 9억원을 초과하면 중도금 대출이 전혀 나오지 않고 기존 주택에 대해서는 대출 규제가 강력한 것으로 일부 싼 아파트에 나타나는 과열 현상이 깨끗이 해소되기는 힘들 것 같아요.
패트릭 퍼킨스, 처출 Unsplash
#생애초 #청약 #대출완화 #주택담보대출 #LTV #DSR #중도금 #잔금
